新型研发用地！粤港澳大湾区招商主战场房企的大机会

  2019年和2020年，粤港澳大湾区各地政府陆续发布支持政策，在用地相对紧张、产业诉求较为强烈的珠江三角洲地区，M0将成为政府招商的主战场。

  什么是M0？为何需要搞M0？各地搞M0的政策有哪些特色？M0的核心吸引力在哪里？又存在什么约束？M0的经济账能算得过吗？哪里的账最好看？拿地的承诺容易兑现吗？

  作为曾经深圳总部经济政策编制的参与者、深圳23个战略性新兴起的产业基地集聚区的推进者、现在大湾区产业地产开发运营的建设者，笔者试图对M0做一个全面的梳理，用数据和事实，一一回答上述问题。

  传统的工业用地M1-3是以污染程度进行划分，而M0是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能和相关配套服务的用地。

  简单的说，M0三个特点：工业用地的功能更为丰富、利用率大幅度提高、性质多元配套。

  M0的前身：最早可追溯到2008年深圳市出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，其中规定：在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物，企业按照自用面积保留不低于50%后，剩余面积可分割转让。此举为M0政策的后续出台奠定了基础。

  M0正式出台：到了2013年，为缓解土地空间压力，支持产业高质量发展升级，深圳市再次领先全国，发布《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转变发展方式与经济转型的意见》，首次新增新型产业用地性质，M0的概念正式走上历史舞台。

  M0全国试点：2年之后，总理要求发展双创，强调大力破除企业创新的种种束缚。国土资源部极快对总理要求做出响应，发布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》：明确新产业、新业态用地类型，对于类型不明确的，可以在县级以上规划和国土部门论证后，在现有国家城市用地分类基础上制定区域标准明确。M0用地正式在全国范围内试点。

  大湾区全面推出：2019年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的腾空出世。大湾区各大城市为迎接这一挑战与机遇，在深圳成功经验的引导下，纷纷出台新型产业用地M0政策，已有政策城市也不断更新。

  土地供应量短缺，倒逼土地开发效率提高；产业高水平发展需要投入，倒逼拿地成本降低；企业沉淀资金要变现，倒逼自持比例放松；生产生活一体化，倒逼土地功能从单一向多样性发展。

  早在2013年，深圳市召开“优化资源配置促进产业转变发展方式与经济转型‘1+6’文件新闻发布会”，精确指出，用地需求是企业的普遍需求，但不能全部都靠个案解决，必须用制度化的方式加以引导。

  M0作为一种招商载体，最大的目的是满足产业高质量发展需要，促进产业体系调整，通过规划引导和体制机制的创新，确保用地政策向引导产业和优质公司进行倾斜。

  各地对M0开发主体设置了准入门槛，并明白准确地提出产业准入条件，要么需要主管部门出示意见，要么详列产业门类。

  以土地资源最为稀缺的深圳为例：首先先天不足，深圳面积仅2050平方公里；其次存量利用率低，以龙岗区为例，据不完全统计，符合升级改造条件的工业区有373个，近60%现状容积率仅为1.0-2.0之间；最后更新难度大，深圳土地供应大量依赖城市更新，但拆迁成本高企、历史遗留问题导致合法用地比例不达标等问题，让大量更新项目停滞。

  M0成为解决以上问题的落脚点。一是提供了政策支撑，为大量的旧工业区拆除重建升级项目提供相关依据；二是城市更新类M0项目的合法用地比例降低至60%，扩大了城市更新的适合使用的范围；三是容积率上限提高，提高开发强度，土地高效集约利用得以实现。

  站在政府的角度，出售土地招引大规模的公司，但如何促进上下游中小企业集聚发展？站在产业地产商角度，如何平衡开发运营的长中短期现金流，让产业资本得到应有的回报率？站在实体企业角度，消化自用部分后，剩余面积又该怎么样处理，如何避免重资产拖死实体经济？

  以东莞为例。东莞以其临深的地理优势，是承接深圳产业输出的最大阵地。同时，近年来地价上涨提高了投资门槛。买了地的用不完，想来的买不起，如何来解决？东莞对M0政策规定的十分聪明。

  首先，在允许功能混合的前提下，放宽各类业态可售比例。住宅100%可分割转让，商服100%可分割转让，产业用房按计容建筑面积的49%可分割转让，城市更新类还不受限制。因此对于一个新增的M0用地，开发主体只需将产业用房的51%自用，其余的均可销售。

  由此看来，东莞M0政策非常着迷，但是针对可售部分，东莞又做出如下规定:

  一是限定购房主体。商住配套的受让人（含二次转让）必须是入驻企业。产业用房的受让方一定要经过资格审核检查，且单栋套内面积不小于2000㎡，单元套内面积不小于300㎡。

  二是差别化土地计价方式。新型产业用地分割转让比例越大，则地价越高；且商住用地功能地价由市国土局牵头制定。真正有产业用房需求的，全力支持；能自用一部分，但也需要去化一部分给需要的中小企业，也全力支持；但是想卖楼赚钱，则按市场评估。

  三是约束产业用房的二次转让。产业用房的二次转让优先由政府与原开发主体按原合同价格回购；若按市场交易的，则需缴纳政府高额的增值收益。

  以惠州为例。惠州近年通过以地引商，有所成效。但在邻深优势上逊于东莞。便宜的工业土地能吸引来企业，但未必能吸引已经在深圳安家落户的人。即便人愿意来，交通设施又有待提升，工作不便利。怎么样才可以实现产人合一？用地搭配起来出让。

  惠州M0用地政策中规定，可配套不超过总计容建筑面积30%的商住，其中配套商业办公占10%；配套型住宅用地占20%。商住配套优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。

  此举是惠州吸引人的重要举措。由此可见，惠州招商，不仅招企业，还招企业的人；企业与员工永远是相互依存的。

  以广州为例。广州土地存量虽大，但土地产值低。产值有多低？据统计，全市共有村级产业园2700个，占地132平方公里，土地产值才30万/亩，税收贡献率更低。

  广州更加关注的，是如何优化产业资源以达到提能升效。针对优化创新资源和强化产业项目所需要的用地支持和保障，广州毫不吝啬。对于产业用地的考核，更是全生命周期。从开发主体及产业主体根据区域设置了非常详细的高标准准入条件，包含严控供应对象，严控投资强度、严控土地产出率、严控地均达产税收、严控高新技术公司数。以避免产业用地地产化、产业空心化。

  M0最核心价值，就是性价比高：用高于工业用地、但低于商服用地的价格，建设类似于商服用地上的产品——产业写字楼，并可部分分割销售，甚至用低于市场行情报价的方式配套部分住宅。

  总结来说，深圳根据产业类型区别考虑；广州惠州取同期同地段商服用地市场评估楼面地价20％；东莞根据自持比例取普通工业用地与商业服务业用地综合后的40%，自持多则更偏向工业用地，自持少则更偏向商服用地。

  除此以外，东莞可搭配20%的住宅；惠州可搭配20%的住宅加10%的商服。

  总的来说，获取土地的地价便宜，还能搭配住宅平衡现金流，综合下来的拿地成本的确不高。

  M0会不会发展成房地产商钻空子的新手段？打着M0的旗号，将配套部分建成住宅、写字楼、公寓进行销售获利，然后产业迟迟不发展？

  有优惠，也就必然存在优惠的对赌监管：基本项包括投产时间、投资强度、产业导向、产出强度、财政贡献等等，更有通过限制销售对象，限制最小分割面积，限制二次销售等手段。

  写入土地出让合同的这些条款，就是悬在头上的达摩克利斯之剑。房地产开发，拿到地，基本就成功了一大半；产业运营，拿到地，故事才刚刚开始。

  购买者最重要的包含：实体企业和产业地产商两类。本文主要研究对于产业地产商来说的可行性。

  本文参考深圳、广州、东莞、惠州四座城市线地块选址，简单做了个理论测算，并做了4个前提假设，最终从3个指标进行评判：

  1、地块占地面积：设定为10万㎡（考虑到深圳的用地紧张及高容积率，为1万㎡）；

  2、单从政策规定出发及实际成交情况设置用地条件，如容积率、各类业态及可售比例等，不考虑真正的落地难度，即假设你已经有了金刚钻；

  3、土地及市场情况取周边最新成交值，建安及税费按经验取值（因各公司判定标准不同，存在取值偏高与偏低的差异）；

  区位情况：参考福田梅林片区智能制造中心选址，该区域旨在打造智能制造产业高地，产业布局上相对集中，因此建成后租赁条件非常有优势。

  区位情况：广州目前成交的M0地块位于黄埔与增城两区的交界处，工业氛围非常的好，而且现有的厂房也陆续纳入旧改片区，对于新场地的需求还是很大。所以理论上无需担心未来的租售去化。

  综合评价：一般，用2个亿的资金缺口撬动了20万㎡的产业用房，产业运营商若对自己的产业资源足够信心，可以尝试。

  区位情况：研究地块为惠州湖滨区域某意向出让地块，依山傍水，环境优美。周边配套较为成熟，物业价值较高，有利于实现部分的资金回笼。项目整体测算情况如下：

  综合评价：可行，白赚10.5万㎡产业楼，还能靠卖住宅赚取少量现金流，产业运营商可以研究。

  区位情况：该地块最大的优势，就是毗邻深圳，交通体系逐步完善，承接深圳产业外流的能力也在增强，与深圳的同城效应在这里得到凸显。

  综合评价：可观，白赚13.1万㎡产业用房，更是剩余7000万的现金流，产业运营商可以一搏。但需要再次明确的是，东莞之所以能算出可观的结果，一是因为前述的用地假设，二是本身先天优势，房价靠近深圳，政策接近惠州，三是未考虑最终考核和落地性的一个理论值，若无强大的产业背景及政府招商意愿支撑，真实的情况可能与此相差甚远。

  综上所述，M0项目，对于运营能力好的企业，能做但绝不简单。运营商的价值观得改变：赚不到现金、只是留下无法变现的产业空间。星河常说的“赚了钱不拿走，全部沉淀当地做产业，赚后面的慢钱”，就是这一个道理。

  因此，M0的模式，在有其他选择（城市更新）的前提下，可能接受度不会太高，但是对于土地需求快，规模化发展快的产业运营商，城市更新太久，M0供地快，可以尝试。

  对于实体企业，逻辑类似，无非自持部分自用为主，没有招商压力，其他可售部分算账类似。

  上述的结果，别高兴的太早，所有算账都没考虑产业考核兑现问题。M0在地价上放宽了，但是在考核上却十分严格。各地主要考核指标：投入、产值、税收。笔者以广州市为例，将整体现状、M1用地要求及M0用地要求做对比：

  广州市2018年工业园区（用地）运营绩效审计报告提供一组数据：全市超80.24％的工业园区地均产值不足5000元/平方米；其中，村级工业园用地占全市现状工业用地30%，产值占全市工业公司总产值的10%，税收占全市工业公司总税收6%，属最低效的工业园区。

  5、项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家，其中港澳企业不少于50家。

  差距之大，要求之高，只能一句话评价：没有金刚钻，别揽瓷器活。产业运营能力平平，试图卖楼赚钱的地产商需谨慎。

  类似广州，大湾区各地也均有M0用地成交。除了深圳对行业进行特别的条件未设定考核指标，其余的地块，均设立了较为严厉的考核。所以真正的主体，都是真正的有用房需要的企业，产业运营商参与度很少。

  M0是一次土地资源精细化管理的尝试。全面管制，则无人参与；全面放开，则房地产化——形成所谓的“一管就死、一放就乱”。M0是一扇纱窗，在开放和管制中试图找到最合适的“骨肉相连”状态。

  M0是一次政企关系的回归调整。最早，地方政府把企业当好人，土地卖出就不管，革命靠自觉；后来，受骗多了，地方政府把企业当坏人，捆手捆脚一刀切，断掉了更多合理化利用的可能；M0，地方政府把企业回归到正常人、真正的商业主体，满足需求，但必须对赌未来，而且可预期，也会严格执行对赌条款。