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  花住宅一半的价钱就能买到甲级写字楼，还是位于南京河西CBD核心区？【详细】

  依据《中华人民共和国土地管理法》的有关法律法规，国家实行土地用途管制制度。科研用地属于政府公用地，做住宅类的别墅不符合法律规范。

  2013年1月南京市政府印发《关于进一步规范工业及科学技术研发用地管理的意见》，本意见所指工业用地，是指规划用途为工业用地(M1、M2、M3)和仓储用地(W1、W2、W3、Wa)，土地登记用途为工业用地或仓储用地；本意见所指科技研发用地，是指规划用途为科研设计用地(C65)和生产研发用地(Mx)，土地登记用途统一为科教用地(科技研发)。意见在下发前已按工业用地办理土地出让手续的生产研发用地(Mx)，能够准确的通过土地使用者申请及原出让时规划批准文件，将土地用途直接变更为科教用地(科学技术研发)，不需调整土地出让金。

  为防止以科学技术研发为名变相搞房地产开发，南京市将科技研发用地基准地价分为自用型和可销售型两种，明确规定：自用型即所建房产为科技研发企业自用，土地不得分割转让及分割抵押，地上所建房屋不得分割转让销售及分割抵押。可销售型地价标准主要是针对土地受让方为园区或政府投资平台的情况；其他主体取得的科技研发用地需分割转让或销售的，挂牌出让起始价在可销售型地价标准基础上再上浮80%。

  国土局规定，科研用地不能用于房地产开发，政府对科研用地项目也有着极其严格的要求。根据政府下发的文件，三类科研用地中，针对初创企业的孵化器项目绝对不允许有任何的对外销售行为；而针对快速成长企业的加速器项目，其研发中试用房经过延期审批能够直接进行销售，但也是研发办公性质用房。

  可以，根据《意见》第五条“严格土地转让管理”规定，科技研发用地及地上房屋要分割转让、销售的，必须由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，但分割转让、销售的面积不允许超出总建筑面积的50%。科学技术研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。

  本人看中一处土地性质为科研用地的项目，因价格实惠公道欲购买用于公司办公，开发商承诺交付后可办理两证，但无法签订南京市商品房预售合同，不知道是否能买？

  视情况而定。首先，该项目在签署转让协议中应明确两证办理的时间和违约责任。其次，该项目在与其所在园区管委会的入园协议中应明确规定，项目建成后50%是可以对外发售的。最后，该项目要与土地局签署土地出让合同补充协议，并补缴可售部分的土地出让金。具体细则应明确，例如：项目整体竣工验收方可办理，可售面积不超过总建的50%，购买者的必须是企业且符合审核条件，不得是个人。如果以上条件均满足，在价格理性、合理的情况下，可考虑购买。

  独特待遇还是有的，纳税上的优惠就是一方面。入园企业一般在纳税上会有相应的优惠政策，依据公司纳税比例、公司性质等能够轻松的享受不同的税收优惠。

  目前南京的科研地产发售形式有两种，一种是像苏宁睿城、苏宁慧谷、江苏总部基地这种通过后期途径缴纳费用获得销售许可证，对外按市场价发售的；另一种则是像康缘科技广场和君泰国际和科技园区自己销售加速器、总部基地等采用协议转让的形式。

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